今年以來，圍繞馬來西亞的概念火了一波又一波，包括新柔經(jīng)濟(jì)特區(qū)、90天免簽、領(lǐng)導(dǎo)人訪問，以及特朗普對等關(guān)稅中24%的低稅率等熱點(diǎn)事件，讓中國投資者買地建廠的熱度進(jìn)一步提高。

但是，大多數(shù)投資者會從商業(yè)角度評估項(xiàng)目選址是否適合工業(yè)發(fā)展，例如，客戶、供應(yīng)商和工人的可達(dá)性、土地價(jià)格等，卻往往忽視工業(yè)對環(huán)境的影響以及與周邊場地的兼容性。工業(yè)與周邊土地利用的兼容性以及緩沖距離的充足性也是選址的重要標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗鼈兛梢蕴峁└嗟沫h(huán)境管理方案，從而最大限度地減少項(xiàng)目對污染控制措施的投資。

初步場地評估（Penilaian Awal Tapak - PAT）是一個(gè)確保在提交開發(fā)訂單甚至土地購買之前的早期階段對新工業(yè)項(xiàng)目的擬建場地進(jìn)行評估和篩選的過程。州環(huán)境部（DOE）將評估擬建場地是否適合工業(yè)發(fā)展。如果在 PAT 流程之后發(fā)現(xiàn)有必要，DOE 可能會要求進(jìn)行環(huán)境影響評估 (ElA)。

制造業(yè)可能引起各種各樣的環(huán)境問題，包括噪音、煙霧、振動、氣味和水污染，因火災(zāi)和爆炸造成的死亡或受傷風(fēng)險(xiǎn)，以及因有毒和危險(xiǎn)化學(xué)廢物釋放造成的健康風(fēng)險(xiǎn)。問題的嚴(yán)重程度受多種因素影響，例如所用原材料的類型、采用的加工技術(shù)的類型、所用設(shè)備或機(jī)器的類型。一般而言，重工業(yè)比輕工業(yè)和中型工業(yè)造成更大的環(huán)境危害。

在最終完成工廠選址前，建議投資者盡可能多考察一些候選場地。所有入圍場地均應(yīng)接受評估，以確定其是否符合項(xiàng)目選址的一般準(zhǔn)則。如果入圍場地并非“棕地”，項(xiàng)目倡議者還應(yīng)進(jìn)行盡職調(diào)查，以確定場地過去的使用或運(yùn)營是否造成了任何污染。為避免將來出現(xiàn)不必要的麻煩，建議投資者在正式購買場地之前提交項(xiàng)目評估報(bào)告 (PAT)，并征求能源部 (DOE) 對所選場地的意見和建議。

PAT的申請材料包括項(xiàng)目評估報(bào)告(PAT) 表格、場地及位置規(guī)劃圖、項(xiàng)目布局圖、土地利用分析圖、項(xiàng)目描述以及與污染防治相關(guān)的信息。對于被認(rèn)定為高危行業(yè)的企業(yè)，應(yīng)在適當(dāng)且有要求的情況下，附上建模研究報(bào)告。

對場地適宜性的評估，可考慮以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

1. 擬議的土地用途應(yīng)適宜，且不得與《結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖》或《地方規(guī)劃圖》（RT）或其他經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的土地利用規(guī)劃中公布的擬議用途相沖突；

2. 擬議的土地用途應(yīng)與《結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖》或《地方規(guī)劃圖》或其他經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的土地利用規(guī)劃中公布的相鄰?fù)恋赜猛鞠嗉嫒荨４送猓ㄗh避開可能對下游或鄰近環(huán)境敏感區(qū)域造成影響的區(qū)域；

3. 擬議場地通常應(yīng)符合所需的緩沖區(qū)或退讓要求。主要緩沖區(qū)應(yīng)足以通過與敏感受體之間適當(dāng)?shù)母綦x緩沖區(qū)來緩解這些環(huán)境問題；

4. 擬議場地應(yīng)擁有良好的道路基礎(chǔ)設(shè)施，方便通行，無需穿過住宅區(qū)、醫(yī)院和學(xué)校等敏感受體；

5. 擬建區(qū)域應(yīng)配備充足、完善的公用設(shè)施、適當(dāng)?shù)膹U物管理設(shè)施，以及適當(dāng)?shù)挠晁欧畔到y(tǒng)；

6. 新增污染物容量的影響不得超過國家環(huán)境空氣和水目標(biāo)； 

7. 擬定工藝技術(shù)、污染防治措施及控制措施的采用。

如果州能源部 (DOE) 認(rèn)定擬建場地符合擬定用途，則支持?jǐn)M建開發(fā)項(xiàng)目。反之，如果州能源部 (DOE) 認(rèn)定擬建開發(fā)項(xiàng)目不符合 DOE 的要求，則不支持。 

案例 ： 李總經(jīng)營一家鋼鐵制造企業(yè)，并打算通過擴(kuò)大生產(chǎn)面積來擴(kuò)大業(yè)務(wù)。恰巧，一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系到他，詢問他是否對工業(yè)用地感興趣，而且報(bào)價(jià)低于市場價(jià)。他沒有進(jìn)行進(jìn)一步的盡職調(diào)查，就欣然答應(yīng)了這筆交易。交易完成后，李總計(jì)劃在購買的土地上建造鋼鐵制造廠。他聘請了專業(yè)顧問進(jìn)行設(shè)計(jì)，并向建筑規(guī)劃審批部門提交了建筑圖紙。

然而，這位專業(yè)顧問在獲得 DOE 的PAT 意見后，發(fā)現(xiàn)在該土地上建造鋼鐵制造廠是不允許的。該項(xiàng)目未獲支持的原因是，其與土地用途不符。李總購買的工業(yè)用地價(jià)格低廉，但該工業(yè)用地僅允許用于輕工業(yè)用途。鋼鐵制造廠被歸類為中型工業(yè)，因此該項(xiàng)目因不符合能源部的要求而未獲得能源部的支持。最終，由于缺乏能源部的支持，規(guī)劃部門駁回了該擬建項(xiàng)目的開發(fā)令。

結(jié)論

對于投資者來說，在全面承諾購買項(xiàng)目用地之前，進(jìn)行必要的盡職調(diào)查并向能源部提交預(yù)評估報(bào)告（PAT）至關(guān)重要。如果擬建產(chǎn)業(yè)與所購?fù)恋夭幌嗳莼虿缓线m，對項(xiàng)目發(fā)起人來說將是一場災(zāi)難。

因此，在項(xiàng)目初期投入少量資金聘請專業(yè)顧問，就場地適宜性提供建議，絕對值得，可以避免后期可能造成的巨大損失。

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