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在我國早期的園區開發中，政府主導的園區開發公司一直扮演著園區開發“市場”的絕對主角。這時的園區開發公司雖采取公司化機制，但更多附屬于政府管委會，在園區開發中也主要是進行基礎設施和市政設施建設。

隨著我國園區經濟的發展，標準化廠房、創業大廈、孵化器、產業綜合體等產業地產逐步興起，使得園區開發已不僅僅是招商引資的載體，產業地產開發和運營本身就成了一種房地產業務，造就了眾多的產業房地產商。其中也不乏一些誤打誤撞闖進“行業”中的產業投資者或房地產開發商，不知不覺地成了“園區開發商”，致力于園區開發業務，并在市場的洗禮中逐步成長起來。

近年來，在我國的產業園區開發建設中，市場化的園區開發商正在成為一個活躍的群體。

作為國際上一個成熟產業門類，作為國內一個新興產業，園區開發產業方興未艾。可以預見，未來，政府主導的園區開發商、國際園區開發商、本土園區開發商等都將會活躍在“園區開發”行業。

2019年受經濟和政策調控影響，房企紛紛業務收斂和聚焦，“主業為基”再次成為主旋律。拿地的重要性被進一步凸顯。隨著公開市場招拍掛競爭日趨激烈，“產業+”拿地模式因獲取地塊面積大、拿地成本相對低，其重要性和可行性再次被房企普遍關注。

從實際案例上看“產業+”仍有可行空間，仍能成為開發商獲取商服和住宅用地的創新拿地模式。但是，模式方法已經發生了根本性變化，不再是“標準化→全國復制→規模擴張”的住宅開發思路。

產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目的經營和管理，最后獲取開發利潤的開發模式。從本質上來說，產業地產商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別。優點是對產業經營要求低，資金回籠快，缺點是地產開發商與整個產業結合不緊密，難以形成產業輻射力。

產業地產賺的是什么錢

第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產業落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產業方才是拿大頭的主，開發商完全是跟在背后喝口湯。

第二道是土地整理和開發銷售的錢：產業地產是一個投入大、回報慢、周期長、風險大的行業，不像住宅地產可以高周轉。產業地產商在現金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。所以，通過適當比例的房地產開發銷售，回籠資金，達到現金流平衡，是產業地產商活下去的唯一途徑(不差錢的開發商除外)。

第三道是租金和資產升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產證券化。

第四道是軟性服務運營的收益：一方面，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務平臺，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務增值收益。另一方面，可以構建產業孵化基金，早期介入項目，助力園區企業成長。

未來產業運營的軟性服務收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。

疫情是對產業地產的一次洗牌，一方面導致停工停產，對產業鏈、生態鏈、人才鏈、資金鏈產生嚴重影響;另一方面疫情會催生新投資、新模式、新業態、新基建的出現，促進產業地產的功能邏輯向生態圈邏輯升級。數字化轉型也將使產城融合，智慧園區更值得期待。