張永岳教授訪談錄：宏觀調控下的中國樓市展望
上海易居房地產研究院院長張永岳教授訪談錄
中央新的宏觀調控措施，對房地產業的發展意味著什么？怎樣把握市場態勢？房地產企業該如何去應對？上周，易居房地產論壇首次舉行。會后，就“國六條”后的中國樓市發展態勢，華東師范大學東方房地產學院院長、上海易居房地產研究院院長張永岳教授接受了本報專訪，詳細回答了記者集中提出的問題。
張永岳的觀點是，中國房地產行業正處于轉型的關鍵時期，在當前錯綜復雜的形勢下，行業的發展和企業的生存面臨嚴峻的考驗。對此，消極等待、牢騷滿腹是徒勞無用的。只有科學地解讀宏觀調控，準確地把握市場態勢，積極地進行轉型，才能確保房地產行業的持續穩定健康發展，才能確保房地產企業踏上可持續發展之路。
記者：“國六條”的一系列政策，體現了中央對房地產業的政策動向和價值取向，您認為從哪幾方面來看？
張：第一，明確肯定了“房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”。上世紀九十年代至今，住宅消費已成為全國性的消費熱點，房地產市場體系已經基本形成，房地產業增加值占GDP的比重也已上升到一個不可或缺的地位。因此，那種否定房地產業地位和作用的觀點是不符合客觀事實的，認為宏觀調控是壓制房地產業發展的認識也是有失偏頗的。
第二，明確肯定了要“引導和促進房地產業持續穩定健康發展”。所謂持續，是指一個在較長的歷史過程中，持續推進發展的過程，而非短暫的權宜之計。所謂穩定，就是要避免在發展過程中出現大起大落。所謂健康，關鍵在于走和諧發展之路，兼顧各方利益，減少負面沖突。這將“有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。”
第三，明確肯定了要重點發展“滿足當地居民自住需求”的“普通商品住房”，這是調控中的主要政策取向。從去年“國八條”“著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例”到今年“國六條”強調“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房”，“國十五條”更是出臺了限制措施，即“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。”可以看出，政府解決包括中低收入家庭在內的廣大居民住房問題的決心和力度。
記者：您在易居論壇上說的標本兼治，是否指房地產業的科學發展？
張：是的。連續兩年的宏觀調控，反映了中央對房地產發展中出現的突出問題高度重視以及必須解決的決心，也反映出中國房地產業發展的不成熟及需要探索解決的一些深層次問題。當前，宏觀調控尚缺乏預警機制，一般是在問題累積到相當大時才進行。
我認為，標本兼治主要體現在三個方面。
第一、加快建設房地產與宏觀經濟乃至社會和諧發展的總體框架。在實踐中找到一條房地產發展與宏觀經濟及整個社會相得益彰之路，這是個需要深入探索并加快建設的命題。
第二、加快建設符合我國實際情況的社會住房保障體系。加快建設社會住房保障體系，是解決所有中國房地產業發展中重大問題的一個重要環節，必須花大力氣去做。
第三、加快建立標本兼治的宏觀調控模式。從一般原則上講，經濟手段與行政手段、法律手段的良好配合會使宏觀調控更奏效。目前的問題是，關于法律手段，由于目前我國房地產方面的立法工作滯后，相關法規層次較低，多是“通知、條例、規定、細則”等，直接導致執行中的約束力不強。原則上的統一與實施中的差異往往是同時并存的，這就容易導致調控的效果不夠理想。因此法律手段還將進一步加強。
記者：在宏觀調控背景下，由于房地產自身發展的內在規律，房地產業也必然進入一個新的調整期。能否談談易居房地產研究院在這方面的研究成果？
張：我們認為，市場發展態勢目前主要體現在五個方面，即發展速度、供需結構、價格走勢、市場運行和區域推進五個方面。
發展速度由快速發展轉向平穩發展。在宏觀調控政策下，投機性需求受到嚴重打擊，投資性需求也受到壓抑，而以實際購房能力為支撐的自住性需求也會受到一定程度的影響，致使整個市場需求總量的擴張受到較大的限制。而房地產投資增長過快的勢頭必然會受到一定程度的控制。2005 年，全國房地產開發投資總額為15759 億元，同比增長19．8％，增幅回落約30％，投資增速為2000 年以來的最低；上海房地產開發投資1246．86 億元，投資增幅也由2004 年的30．4％，大幅下降至2005 年的6．1％。從數據推知今后，可以認為，類似前一輪房地產投資連續高漲的態勢會有較大改變，投資平穩增長的局面將會出現，市場容量的擴張和行業發展的速度也會相應地回落到一個更加合理的水平。
供需結構中中低價商品房供應增加，自住性需求增長。增加中低價房的供應量將是一個重要的導向并會長期堅持下去，住房的供求結構必然會得到根本的變化。與全國總體水平相比，上海的中低檔住宅供應始終占據了最大比例，并呈現逐步提高的態勢，高檔住宅供應所占比例則呈現小幅波動的走勢。這種趨勢意味著：一方面，更好地滿足廣大中低收入者的自住需求，將會成為下一階段房地產市場發展的重要動力；另一方面，一些投資類產品的銷售將面臨嚴峻挑戰。
價格走勢由普遍上漲向平穩分化轉變。1999 年以來，商品房價格基本保持持續增長的態勢，宏觀調控后價格增幅有所放緩，但住宅價格的漲幅仍然大于商辦類物業。比如，2005 年，全國住宅均價為2740 元／平方米，漲幅為7．5％，商業和辦公用房的漲幅則均為4．8％；上海商品住宅售價為6698 元／平方米，較2004 年上漲9．2％，商業和辦公用房漲幅則分別為0．3％和2．9％。遵循調控基本思路，可以預見，目前這種價格格局必然會有所改變，各細分市場價格走勢也會日益分化。其中，住宅交易價格將會受到控制，非住宅的交易價格將會相對放開；普通住宅價格將在控制中走向理性回歸，高檔住宅和商辦類物業的房價則相對放開。當然，房地產作為一種可以長期持有的資產性商品，在中長期內，其價格必然會隨著人均收入水平的提高而不斷增長。
市場運行日益向規范化、完善化、專業化運作轉變。從市場秩序上看，各種類型的市場主體日益壯大，但市場秩序有待進一步規范。從市場體系上看，由于近年來新房不斷上市，房產存量的持續增加，與此保持相應比例的房地產三級市場必然會有較快的增長，并與房地產一、二級市場一起，逐步形成多級市場良性互動、市場體系日臻完善的發展格局。從企業發展上看，由于在下一階段，整個市場的利潤空間不斷壓縮，優勝劣汰的機制將日益發揮作用，企業的專業化程度將不斷提高。比如在資源整合方面，相關企業越來越重視外部專業資源的開發利用；再如在資金融通方面，在目前銀根日益收緊條件下，房地產企業更加積極地探索包括引進國際資本在內的多元化融資渠道。
區域推進表現為全國范圍內波浪式擴展，二、三級城市房地產市場較快增長的態勢已基本形成。本輪調控，在沿海地區房地產市場受到較大影響情況下，中西部區域及二、三級城市房地產市場仍呈現較快增長趨勢，2005 年房地產投資增幅超過30％的10個省份都在中西部地區，其中增幅最高的云南，為55．9 ％；住宅投資增幅超過50％的6個省份，也都分布在中西部地區，增幅最高的廣西，為69．6％。對于二、三線的城市而言，房地產市場需求與大城市相比，會有不同的特征，如相對于外來客戶而言，可能更要考慮當地農民進城需求，對此應加強針對性研究。
記者：在當前調控的行業背景下，中國房地產業的轉型勢在必行。那么如何應對呢？
張：轉型最核心的內容，是產業增長模式必須由粗放型向集約型轉化。根據我前面所談的五大市場趨勢，行業需要從五個方面來考量如何應對產業轉型。
第一，更加注重健康、質量、專業。特別是運作的專業性，專業度高低決定了產品質量好壞。在專業分工越來越細的行業背景下，企業應專注于細分市場。單就住宅而言，就可細分出許多可以體現專業價值的開發領域，如高檔公寓、青年公寓、酒店式公寓、養老社區等。如果能在一個或幾個細分市場上形成專業優勢，就能在競爭中獲得比較優勢。
第二，加快推進產品創新與住宅產業化的發展。關于產品創新，倡導建筑設計創意化；提高產品科技含量，包括更多地采用智能化系統、節能型建材、太陽能設備等；產品功能創新，隨著現代家庭居住需求的多樣化，要擅于在居住空間的組合上尋求突破，比如結合新政中的“90平方米套型”，可針對三房戶型上進行精減化的創新設計；充實產品文化內涵，在產品設計時就要切實考慮到未來業主的真正需求，類似“歐美風”等華而不實的概念包裝越來越不被認可，會所也并非越大越豪華就越好。
關于住宅產業化，其實質是實現住宅開發的標準化設計和工業化生產。住宅產業化的實施步驟大致如下：建立專業化的產品研究中心；引進整合專業人才，包括從國外吸納具有相關經驗的專家；從相對簡單的住宅部件著手進行標準化設計和工業化生產；漸漸圍繞浴室、盥洗室、衛生間、廚房等相對復雜的住宅功能空間實現產業化；產業化的高級階段，是進行木結構、鋼結構、鋼筋混凝土結構等各種各樣的獨立裝配式住宅的產業化生產。
第三，要十分重視向三個環節要效益。向管理要效益；向規模要效益，如易居中國在房地產流通服務領域中的綜合發展之路，通過在某一細分市場形成一定的壟斷性地位而做大，如深國投與沃爾瑪合作，在大型超市開發上確定優勢，如萬通筑屋在定制服務上一頭獨大；最后是向服務要效益。
第四，向四個方向發展將大有可為。
其一，住宅市場利潤攤薄，非住宅市場大有可為。轉向市場潛力巨大的商業地產，還可以進一步細分為商業街、銷品茂、大超市、商鋪等，如萬達就是在銷品茂方面獨樹一幟；可以涉足寫字樓市場，這一市場總體而言屬于高風險高收益，對開發商的資金和技術要求較高，目前一線城市總體需求旺盛，二線城市需求潛力較大；嘗試工業地產市場，隨著我國經濟增長方式的轉型，工業廠房正處于升級換代的節點上，這一領域企業間的競爭相對緩和，因此投資前景光明；探尋創意地產、旅游地產等復合地產之路。
其二，二手房市場仍會持續成為熱點，中介服務市場大有可為。“國十五條”首次提出，“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場”，意味著二手房市場將成為新的利潤增長點。現存的大量房地產代理機構，企業應該介入或加強二手房中介業務。與此同時，房地產流通領域的業務一體化已成大勢所趨，易居中國首開先河地構建起研究、信息咨詢、融資服務、銷售代理、中介一條龍式的服務體系，正是為了適應這一趨勢。
其三，地產金融時代來臨，金融市場大有可為。最理想的是企業上市，國內股市重啟IPO后，企業新上市成為可能；把項目打包后到海外發行R EITs ，香港或新加坡是方向，以后國內《基金投資法》出臺后，在內地發行R EITs 將更加方便；在內地發行信托，雖然限制較多，但仍有操作余地；與海外基金合作，目前進入中國的海外基金較多，雖然它們要求的回報率高于銀行貸款利率，但仍不失為一條較好的融資渠道。
其四，商業模式和盈利模式的相關變化，使研發領域大有可為。研發一體化成為很多企業的必然選擇：一條是緊湊型研發一體化之路，比較適合于大型企業，即自身構筑研發一體化的組織體系，尤其是補充或加強研究環節的力量；另外一條是松散型研發一體化之路：適用于企業規模尚難以承受自建完善研發部門成本的企業，可選擇把某些不太關鍵的研發環節進行業務外包。
第五，有條件的企業可向二三線城市進軍。在一線城市房地產市場漸趨飽和之際，二三線城市房地產市場潛力巨大。而且，按中央“建設社會主義新農村”的宏愿，國家將由上到下的依次啟動以縣域經濟為中心、包括小縣城、小城鎮、中心行政村的新一輪建設。因此，遵循國家政策導向和行業發展規律，房地產企業將不可避免地進行區域市場的重新布局。戰略模式有以下幾個：根據城市能級的不同，配以不同的產品線進行拓展，比如綠地的“老街”系列樓盤多選擇經濟不太發達的城市；選擇同一能級的城市，反復拷貝同一定位的樓盤，比如陽光100開發的白領公寓絕大多數分布于二線城市；在一個相對獨立的區域經濟圈內進行業務拓展，比如上海的一些開發商只在長三角進行布局，其優點是戰線不至于拉得過長，可以利用商脈，集中資源，實現企業的集約化發展。
