18世紀從英國發起的技術革命是人類發展史上的一次巨大革命，它開創了以機器代替手工勞動的時代。這場革命是以工作機的誕生開始的，以蒸汽機作為動力機被廣泛使用為標志的。這一次技術革命和與之相關的社會關系的變革，被稱為第一次工業革命或者產業革命。工業革命使工廠制代替了手工工場，用機器代替了手工勞動，隨著工廠的不斷增多、組合、分化，工廠聚集區開始出現，于是我們今天關于產業地產的故事就拉開了序幕。

前世：工業園區發展沿革

經過二戰洗禮的西方國家，百廢待興，在戰后的經濟復興和城市重建過程中，人們開始注重依靠城市規劃和區域規劃理論來指導城市建設，強調城市功能的合理布局，對工廠聚集區的規劃建設進行了優化，逐漸形成了適度遠離城市的工業園區發展模式。各國對此有不一樣的稱呼習慣，比如在英國稱為“企業區”，在日本稱為 “工業團地”，在香港稱為“工業村”，在大陸則多數稱為“工業園區”、或“工業區”。

我們國家的工業園區發展，真正意義上的時間應該從改革開放之初算起。首先在全國設立了5個經濟特區、14個開放城市，并建立了多個經濟技術開發區、出口加工區。在政府全力主導之下，這一時期的工業園區建設發展非常迅速，在數量、質量上均保持極高的增長，工業園區成為制造基地，推動國家經濟快速發展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發戰略實施，沿海較發達地區開始產業轉型升級，勞動密集型產業向內陸地區轉移，各類型園區在全國各地四處開花，園區類型不斷增多，但規模體量、建設成效參差不一。

今生：產業地產發展現狀

從原來的以生產企業為主的工業園模式，正不斷擴展內涵與外延，各類文化創意產業園、物流園、總部基地、產業綜合體等產品新形態紛紛涌現，產業地產、產業園區成為了中國產業升級的重要平臺，產業園區成為經濟發展的重要載體。無論是政府還是企業市場需求，對推動產業園區發展有巨大的內生動力。

如今，隨著房地產巨頭的轉型、實體企業涉及、金融資本的介入，再加上原有產業地產開發商不斷異地擴張，產業地產進入全所未有的活躍期，包括萬科、綠地、富力在內的很多大型房地產企業將其業務拓展到產業地產領域。由于產業地產項目開發周期長、資金投入大，產業招商、專業園區運營服務與原有的住宅或商業房地產有本質上的差別，對投資商來說將是個極大的挑戰。

一線城市面臨產業升級、三舊改造。得益于改革開放的紅利，北上廣深及一些沿海城市已進入產業升級階段，城市更新、三舊改造正蓬勃進行中。原來的工業區、舊廠房正在進行升級改造、重新調整產業結構，引入生產服務性企業、拓展高新技術產業。

全國各地園區面臨著普遍性的招商難題。招商決定項目成敗。產業園區同質化現象嚴重，相互之間的競爭日益激烈，招商速度慢、入駐率不足日益成為各產業園區的首要難題。造成招商難的原因很多，包括定位失誤、產品不合理、招商策略、招商渠道局限、推廣不力、招商團隊能力不強等。

未來：產業地產發展趨勢

1、產業新城與“小而美”并行發展

以華夏幸福為代表的“產業新城”開發模式，正受到不少地方政府、大型開發商的關注與效仿。華夏幸福基業提出的“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產業新城，正逐步摸索出一條與地方、環境良性共贏的道路。但產業新城模式與當地的產業、經濟、區位等有著密切的關系，并不是所有地方都適合這一模式，稍有不慎就容易做成房地產項目，有違初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”項目。相比之下，根據政策規劃、區位優勢、產業鏈現狀，建設“小而美”的特色主題產業園更是一條適合的道路。

2、園區智慧化

在互聯網、移動互聯網、電子商務、云計算、大數據技術浪潮沖擊下，產業園區向創新化、科技化、智慧化轉變的改革勢在必行。利用各種智能化、信息化應用幫助園區實現產業結構和管理模式的轉變，提升園區企業市場競爭力，促進以園區為核心的產業聚合，為園區及園區企業打造經濟與品牌雙效益已經成為應對新一代園區競爭的必要途徑。

3、專業化分工

與住宅、商業地產相比，產業地產的客群是產業上下游的企業用戶，住宅的客群是個人和家庭消費，商業地產的客群則是商戶和個人投資者，不同的對象具有不同的需求，產業地產的服務對象不僅僅有空間、功能、設備上的硬性需求，還具有很多政策、產業環境、人才、服務上的軟性需求，因此，產業地產對于投資、招商、運營的專業化要求更高。

回顧近二十年的住宅房地產發展史，也是一部專業化發展史。未來產業地產領域也會演化出各個細分領域的專業機構，包括投資商、園區運營商、策劃顧問機構、招商代理機構、設計機構、網絡平臺等，并且在這些細分領域都將會誕生相應的細分行業巨頭占據主要的市場份額。因此，在當前這個創業者的年代，進入產業地產的細分領域市場就是最佳的創業機會！

4、資本密集化

大型房地產企業與外資的進入、產業基金的發展、資產證券化的成熟，產業地產將會成為金融資本玩家的又一個跑馬地，投融資渠道多元化將進一步促進產業地產的發展，資本密集化也將驅動產業地產企業的商業模式不斷創新演化。