“三舊”改造已經(jīng)成為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拓展發(fā)展空間、完善城市功能的重要戰(zhàn)略舉措 。“三舊”改造指舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造。其中，舊城鎮(zhèn)主要指因城市規(guī)劃建設(shè)需要進(jìn)行城中村改造的用地；舊村莊主要指布局分散、不具歷史保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施不完善的舊村莊或舊集體物業(yè)用地；舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。

隨著城市更新、產(chǎn)業(yè)升級步伐加快，起源于廣東的“三舊”改造，正在全國各地陸續(xù)涌現(xiàn)，2014年中工招商產(chǎn)業(yè)研究中心為此編制了《“三舊”改造專題研究報(bào)告》，對典型城市的三舊改造政策、操作模式、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)進(jìn)行了分析研究。

深圳是一個(gè)僅有30年發(fā)展的新城市，如今已進(jìn)入大面積城市更新的階段，舊改已成為土地供應(yīng)的主要渠道，預(yù)計(jì)深圳在2020年前將完成其中176平方公里的城市更新。30年來，深圳城市發(fā)展的主題詞是建設(shè)；而未來10年內(nèi)，深圳城市發(fā)展的主題詞將是拆遷后再建設(shè)，舊改工作可能實(shí)際持續(xù)30年。

東莞的“三舊”改造始于2008年，并從2010年起全面鋪開。幾年來，東莞市通過“三舊”改造拉動(dòng)了社會固定資產(chǎn)投資，促進(jìn)了節(jié)約集約用地，全市理順超過600宗共2.8萬畝歷史用地手續(xù)，釋放的土地空間相當(dāng)于三年的新增用地規(guī)模。

東莞的“三舊”改造重心放在“工改工”——鼓勵(lì)和規(guī)范舊廠房用地整合改造，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。為此，東莞市出臺了《關(guān)于加快“三舊”改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干意見》、《東莞市“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目操作辦法》日前出臺，作為前者的配套文件，以明確具體操作，銜接各職能部門的業(yè)務(wù)流程，貫徹落實(shí)《若干意見》提出的優(yōu)惠政策。比如對原有廠房自行改造的，補(bǔ)助40元／平方米；以租賃形式取得開發(fā)權(quán)的，補(bǔ)助60元／平方米；以收購、回購、流轉(zhuǎn)出讓、劃撥補(bǔ)辦出讓、完善征收手續(xù)后協(xié)議出讓方式取得土地的，補(bǔ)助80元／平方米。

因此，從市場需求、政策推動(dòng)層面來看，舊廠房改造均存在巨大的投資價(jià)值。目前，舊廠房改造的典型模式有兩類：

1、整體拆除重建

深圳龍崗天安數(shù)碼城是一個(gè)典型模式。該項(xiàng)目用地占地12萬平方米，建筑以傳統(tǒng)廠房為主，屬第一代工業(yè)園。后來天安集團(tuán)將其收購后啟動(dòng)整體拆除改造，按國際科技園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃，對基礎(chǔ)設(shè)施、硬件環(huán)境和園林景觀等進(jìn)行了全面升級。天安龍崗數(shù)碼新城可容納500-800家創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可引進(jìn)約2萬名高素質(zhì)人才，預(yù)計(jì)園區(qū)年高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值可達(dá)400億，不僅可以實(shí)現(xiàn)對龍崗中心城的產(chǎn)業(yè)聚集和提升，更可輻射和帶動(dòng)以龍崗作為城際中心的深莞惠周邊區(qū)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、不拆除主體框架結(jié)構(gòu)下實(shí)施改造裝修

通過對舊工業(yè)區(qū)的環(huán)境、功能進(jìn)行提升、完善達(dá)到升級目的，俗稱“穿衣戴帽”。
由于第一類整體拆除涉及到方方面面的規(guī)劃建設(shè)的審批程序，且投資較大，所以更多舊工業(yè)區(qū)改造主要采用第二種模式，尤其適合于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)孵化器。例如，F(xiàn)518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是深圳市寶安區(qū)首個(gè)利用舊工業(yè)區(qū)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃建筑面積達(dá)25萬平方米，。F518時(shí)尚創(chuàng)意園是在寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量背景下所誕生的，它把舊廠房功能成功置換，改造成為文化特色產(chǎn)業(yè)園。

當(dāng)然，實(shí)操過程中的升級改造并不是真的象“穿衣戴帽”這樣簡單的表面工作，每一個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)復(fù)雜、專業(yè)的系統(tǒng)工程，都涉及到前期市場調(diào)研、定位策劃、招商及后期運(yùn)營。

由于市場調(diào)研不充分導(dǎo)致定位決策失誤；對舊改所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等理解不足均會造成投資失敗的可能性。另外，舊改過程中，由于涉及到多方利益，包括擁有原土地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的原住民、工廠企業(yè)。舊改項(xiàng)目投資周期長、建設(shè)后招商空置期收益銳減，這些潛在風(fēng)險(xiǎn)都對相關(guān)各方造成巨大影響。