工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。
在過往的工業地產盈利模式研究分析中，多從土地溢價增值、項目租售角度分析，根據中工招商產業研究中心近兩年的案例實踐，我們對此進行了完善，提出以下工業地產6大盈利模式的最新分析。
1、以土地溢價增值而獲取利潤
投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。當然，通常情況下這種簡單的一級開發模式收益是相對較低。
2、通過長期持有經營收益或出售產品獲利
項目投資開發商進行項目的整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造標準化的廠房、研發辦公樓、配套服務等設施后，進行企業招商，從而獲取項目銷售利潤或長期持有項目而取得的租金等收益。開發商往往會傾向于銷售，尤其是初期的銷售有利于資金快速回籠，便于后期的滾動開發。
通過廠房出租賺取現金流穩定的租金收入會成為未來的主流。在廠房租賃發達的深圳東莞地區，針對廠房出租已催生了為數眾多的專業的投資公司或投資人，俗稱“包租客”。
3、構建園區運營體系，通過運營服務獲利
產業地產的真正價值在于運營，作為園區投資運營商，要能招商，更能富商、留商。園區要建立企業公共服務平臺，構建園區服務體系，為企業提供政策、技術、人力資源、資金等渠道，幫助企業成長。只有園區實現了租客的長期租賃，才能不斷提升園區品牌，提升園區價值增長。在未來，園區運營商通過為企業提供增值服務所創造的價值，將超過租金收入，成為更重要的盈利來源。也許有一天，按照互聯網思維，連租金甚至都可以全免費！
對于有志于在產業地產領域建立長期品牌的企業來說，打造園區運營服務體系將是未來的核心競爭力。萬科是產業地產的“新兵”，在上海的產業運營團隊在起步之初就創辦了一套產業服務體系，不僅服務于萬科旗下的產業項目，也將為上海萬科的所有商業項目提供服務，并期望憑借著新的服務新的體系，在兩三年之后，能到這個行業的最前面。
4、通過股權投資入園企業，獲得投資收益
一些產業地產投資運營商通過投資入股自家園區內企業，扶持入園企業成長，通過企業的上市運作或持續引入風投中，獲得投資回報。這個模式尤其適合于科技企業孵化器、創業園、電商產業園、互聯網等新興產業園，有些產業園甚至發起或參與成立創業投資基金，通過金融資本的手段獲得更高回報。
在東莞松山湖的松湖華科科技術企業孵化器，依托華中工科技大學工研院技術平臺，通過自我造血和良性循環投資興建了43000平米的產業園區，并建成3個生產基地，成立華科松湖創業投資有限公司，發行了東莞首支面向高端制造業的股權投資基金，在產業孵化方面，通過自主研發成果轉化創辦了14家企業（其中4家被認定為國家高新技術企業），孵化40余家企業。
5、政策補貼和獎勵
為支持當地經濟發展，促進產業結構轉型升級，各地都有相關的政策支持，有相當一部分是直接現金補貼與獎勵。這一項不能當作盈利模式，但對于投資周期長回報慢的產業地產項目，的確又是雪中送碳的好事情。
比如在《產業地產100講(4):舊廠房改造中的投資機會與風險》中提到的東莞市出臺了《東莞市“三舊”改造產業類項目操作辦法》，對原有廠房自行改造的，補助40元／平方米；以租賃形式取得開發權的，補助60元／平方米；以收購、回購、流轉出讓、劃撥補辦出讓、完善征收手續后協議出讓方式取得土地的，補助80元／平方米。
深圳龍華新區為實現產業載體規�；乐剐聟^產業空心化，鼓勵舊工業區改造提升，進一步加強產業載體尤其是高端產業載體的建設、運營和管理，拓展高端產業發展空間，努力把產業載體打造為承接高端產業轉移的大平臺，促進產業集聚發展、集約發展，加速新區產業轉型升級，出臺了獎勵政策。政策規定，經認定的龍華新區示范產業園區、優秀產業園區、先進產業園區可向新區管委會申請獎勵資金(政府投資或運營的園區管理機構除外)。其中，示范產業園區獎勵1000萬元，優秀產業園區獎勵600萬元，先進產業園區獎勵300萬元。
認證研究產業政策是產業地產投資運營商的必須課。
6、隱性收益
通過開發工業用地，獲得其它類型用地開發的收益。有些工業地產開發商，主營業務并不是開發工業地產，而是因為幫助地方政府承擔了土地整理等角色，而這種付出在很多地方是倒貼成本的，獲得了政府的其它資源置換或補貼，比如獲得了其它的住宅或商業用地，在這一塊房地產開發收益足以彌補純工業地產開發的投入虧損。
