深圳星河WORLD項目是星河集團打造的全業態新城市中心。項目源于大型舊改項目，總用地面積約60萬平方米，總建筑面積超150萬平方米。星河WORLD定位為“高科技企業及擬上市企業”的總部聚集地，該項目將以30%的體量用于金融企業的引進與建設，形成以金融產業、高新科技、創新產業為主導的總部型經濟聚集地，與深圳福田CBD、前海CBD實現互補，成為龍崗區的金融示范基地與產業服務基地。
在開發商自持一半的基礎上，星河WORLD采用了獨特“產權換股權”、“租金換股權”的招商模式。所謂“產權置換股權”，以現金、產權或“現金+產權”的方式與擬入駐企業進行股權置換，據中工招商產業研究中心了解，這可能是目前國內首例使用項目“房產換股權”的金融投資模式。
深圳有非常多的創新型科技企業、現代服務業企業，其中不少已具備未來上市的基礎，購買自有物業作為固定資產是其內在需求，但這類企業又往往面臨著資金的不足。通過“產權換股權”，幫助解決了一些謀求上市的中小企業的發展資金問題，同時星河置換了一批優秀企業的股權，一旦這些企業上市成功，星河將獲得遠遠高于產權銷售的獲利回報。因此可以說是兩全其美的模式。
“產權換股權”的模式看起來很美，但并非容易操作。如何判斷目標企業的投資價值、如何對投后企業進行跟蹤管理、如何退出，這些都是非常專業的創投能力。普通的園區開發商當然并不具備這種專業能力。那為何星河集團能做到？看看股東背景就你就明白了。
星河集團第二大股東是深圳創新投資集團，這是中國資本市場上規模最大、投資能力最強的本土創投機構，已成功投資近百家上市企業。顯然，深創投的專業優勢幫助項目有效規避投資風險，實現投資收益最大化。
金融投資和地產的運營結合起來可以不斷推出地產金融的產品，在大資管、大私募時代即將到來之時，更多金融地產產品會脫穎而出。“產權換股權”這種獨特的產權投資模式給房地產企業拓寬了新的投資渠道，對于產業地產，產業資本、地產資本、金融資本的三者融合，將會產生更多的可能性。
