中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從冷到熱，從無(wú)序到逐漸規(guī)范的過(guò)程。隨著國(guó)家政策的頻頻頒布，及打造制造業(yè)強(qiáng)國(guó)進(jìn)程的推進(jìn)，市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求正逐年增加。再加上相對(duì)于其他物業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)自身具有較高的投資回報(bào)，進(jìn)而使工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展充滿了機(jī)遇。那么工業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？中工招商憑借12年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)篩選出各方信息為您提供最新參考依據(jù)。

　　一、選址

      分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

　　二、定位

      任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。

　　三、目標(biāo)客戶分析

      要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。

　　四、造勢(shì)

      通過(guò)挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營(yíng)銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺(tái)（政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。

　　五、產(chǎn)業(yè)招商

      招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過(guò)優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來(lái)。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。

　　六、服務(wù)

      要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。一是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價(jià)值。客戶有區(qū)域的價(jià)值需求，只要來(lái)園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。

      結(jié)語(yǔ)：工業(yè)地產(chǎn)具有大投資、快速啟動(dòng)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的特性，同時(shí)開(kāi)發(fā)商獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，要注意以上六個(gè)關(guān)鍵要素，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，開(kāi)工建設(shè)前還需要了解地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚情況等。只有因地制宜的建設(shè)工業(yè)園區(qū)，滿足企業(yè)要求，兼顧地方政府需求等，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展才具有良好的可持續(xù)性。