近年來，產業園區的軌道越來越多，幾乎所有的細分領域，包括土地、咨詢服務提供商、招商服務提供商和運營商，競爭都在白熱化。
隨著越來越多的企業進入產業園區軌道，探索越來越深入，人們對這個行業的理解發生了深刻的變化。
可以說，目前產業園區的交易邏輯與以往的房地產模式大不相同。包括地方政府在內，參與各類工業和產業用地的期望也比以前高得多。
進入以成果為標準的競爭階段后，建設一個產業園區并不容易。對專業水平的要求早已與之前不同。
這就是為什么許多以產業服務的名義進行房地產咨詢和銷售的服務提供商在園區行業迅速消失。因為目前，作為一個園區，我們關注的是一個真實、實事求是的服務提供商，沒有真正的能力，已經被拋棄了。
一、園區的準確定位和科學規劃，
對專業水平的要求更高
在過去，當房地產市場良好時，大多數開發項目主要是為了促進產品配置，解決與競爭產品在宣傳中的差異化定位問題。只要老板決定，就可以著陸，在銷售過程中很少遇到問題。所以一開始，許多開發企業都帶著這個想法進入了園區軌道。許多缺乏經驗的實體企業或城投公司也會模仿這種模式來做園區的早期準備工作。
然而，經過多年的驗證，這種模式暴露了太多的問題，給許多園區帶來了痛苦的教訓。產業園區的定位和規劃對專業性和落地性有很高的要求，需要考慮的問題比傳統開發項目更為復雜。
在完全不同的專業要求下，大多數傳統的咨詢代理商沒有相關經驗，也無法解決以下三個主要問題，因此很難制定真正有效的策略。
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園區的發展路線是否符合當地的預期？
相信很多同行都見過很多年前用來做產業勾地的大型研究報告。往往超過100頁，看似數據豐富，邏輯嚴謹，但其實整個定位的推導邏輯和做住宅項目沒什么區別，就是往“高大上”靠。但近年來，各地招商競爭的激烈程度可謂夸張，無論是地方政府還是園區業主，交易策略都越來越務實。越來越多的園區意識到，沒有與市場需求相匹配的空殼、產品和配套設施根本無法繼續下去，企業將用腳投票。在批準支持政策時，地方政府也越來越重視園區對城市和產業的實際貢獻。而且，隨著各地對招商的日益重視，很多城市的招商局都開始大力引進市場化人才，大部分都是懂經濟、懂行業的“實戰”人才，不能被漂亮的報告愚弄。
您的園區計劃發展哪些行業，以及如何與整個城市的產業生態合作？我們能創造多少稅收和就業機會？如果我們不理解這些問題，就很難獲得土地和支持政策。真正能做好園區“軍師”的服務商，至少了解行業。團隊應儲備產業經濟學、城市規劃等相關專業的人才，才能從事相關研究。
2
園區的定位是否與當地產業基礎相協調？
有些服務商在做園區定位的時候喜歡追熱門、追高精度的產業，這樣做出來的報告看起來雄心勃勃，前途光明。但事實上，這是一個大坑。
跟風做園區定位必然導致同質化競爭，這不僅是目前招商內卷的主要原因，也是園區乃至全市產業發展的被動來源。
由于很難找到支付企業的實際定位，當地沒有主導產業的發展土壤，上下游、人才和市場都沒有。企業怎么能只憑著口號來呢？
因此，如果園區在前期規劃中忽視了當地的實際情況，盲目采用不專業的第三方建議，落入盲目跟風的定位陷阱，就會浪費太多的時間和資源，直到招商幾年沒有進展。
我們應該知道，產業定位是一項嚴格、系統的工作，需要大量的研究和論證。對于一個最終將投入運營的園區來說，所謂的高度毫無意義，定位必須符合現實。
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園區的經營策略是否可持續？
對于園區的長期發展，會計是一件非常重要的事情。我們必須仔細考慮自主經營和銷售物業的比例，平衡經營收入與利潤之間的關系，以及投資促進與產業發展之間的關系。對于大多數企業來說，全部自持負擔過重，除國有資產和頭部園區企業外，一般園區難以支撐。但如果全部出售，它將回到房地產的老路上。不僅產品可能不符合市場，而且產業住房是流動性差的產品，價格無市場是很常見的。因此，為了實現園區的可持續運營，服務提供商必須對園區市場有足夠深入的了解，推導出最合理的自主銷售比例，并對各種形式提出合理的定價邏輯。
過去，許多園區業主認為他們的項目條件是最好的。因此，要求產品與CBD相匹配，價格也與辦公樓相匹配。但最后，市場上沒有人付錢。經過幾年的輾轉反側，我們只能誠實地降價和改變產品。這種早期定位和定價不好的情況，教訓深刻，損失慘重。不動產不像快速消費品那么容易迭代和調整設計。一旦涉及到產品改造，就是大量資金的重復投入。但事實上，許多服務提供商知道業主是不切實際的，但他們缺乏園區交易的實踐經驗，無法獲得足夠的數據來說服業主。因此，他們只能根據業主的期望制定計劃，并將不負責任的工作結果交付給業主。
此外，園區已進入運營競爭深水區。園區服務提供商不僅需要豐富的園區定位實踐經驗，還需要幫助園區設計運營收入計劃，建立服務收入創造能力。在目前分工日益細化的園區賽道上，能夠自己做到以上這些全面的服務商，幾乎不存在。因此，很多同行表示，園區里的乙方越來越難做，甲方選擇合作伙伴越來越需要擦亮眼睛。
二、園區產品設計規劃，
必須具有很強的匹配性
與高度標準化的住宅產品不同，產業園區客戶對商業生產空間的要求相當多樣化，這些條件通常是剛性的，不能讓步。如果公園不能滿足，它將直接影響生產，企業將不再考慮它。因此，如果前期需求調查不到位，客戶發現問題后很難有回旋余地。這對園區前期調查樣本的真實性和產品定位的落地性有很高的要求。與目標產業鏈上的企業進行面對面的深入研究，是園區生產產品不可缺少的環節。研究內容也必須足夠詳細，如生產線的布置要求、設備條件、貨物運輸要求、特殊空間要求等。例如，制造企業對地板的承載要求遠高于一般服務企業。因為他們需要設置大量的重型設備，甚至會產生一些特殊的振動，而不是辦公樓的硬件標準。例如，一些行業需要一些非標準產品，如特殊抗震、特殊高度要求，或需要配備無塵無菌實驗室等。因此，在過去的兩年里，許多園區已經開始走定制路線，為大客戶設計定制空間。但這就要求園區服務提供商有大量與企業打交道的經驗，成為園區與企業之間的橋梁。最好有豐富的企業資源儲備，快速找到目標企業進行研究工作。
好的服務提供商會根據園區定位，盡快將相關企業甚至園區潛在用戶聯系起來進行調研，并對開發商提出落地產品規劃建議。但大多數園區的乙方實際上做不到。其中一個是從房地產行業轉型而來的，沒有園區產品的設計規劃經驗；另一個雖然有知名行業房地產開發商的品牌認可，但優勢在于后期運營，前期企業走訪經驗不豐富。畢竟，在當前激烈的競爭形勢下，每個人都知道企業資源是多么寶貴。如果你真的有豐富的企業資源，乙方可以自己做園區。因此，基本上不存在企業資源儲備豐富、愿意作為純服務提供商為甲方提供這些資源的情況。作為園區企業，我們必須仔細篩選。
三、招商是永恒的痛點，
服務提供商的資源質量非常重要
產業招商是每個園區的痛點，尤其是在當今日益卷起的時刻。因此，地方政府和園區業主對招商公司都有很高的期望。
痛點和難點越多，高手解決的需求就越大，但高手并不無處不在。
市場上幾乎每一家招商公司都聲稱擁有大量的企業資源。但大部分僅限于名單層面、企業名單、行業協會名單、產業、大學、研究機構名單等。
與真正能夠與這些企事業單位推進合作，擁有名錄是完全不同的。
許多招商公司可以幫助公園舉辦幾次論壇活動，并召集一些行業協會成員參與。然而，近年來，許多園區意識到，這種活動和這種弱相關資源的實際作用是有限的。
哪些招商服務公司能夠真正將龍頭企業和上市公司與園區聯系起來，或者幫助園區爭取市區級重大項目上市，獲得企業補貼，具有核心和真正的技能。這種資源的質量非常高，可以幫助園區解決實際問題。
大多數無法做到這一點的招商公司仍然遵循商業地產的招商模式。一些業主沒有足夠的戰略決心，會受到盡快滿租、盡快回現的誘惑。
因此，雖然園區有明確的產業定位，但在招商開始后，逐漸傾向于盡快租賃業績，拒絕企業，早期制定的發展戰略完全落后。
這樣，園區內的企業成本就會變得復雜，與定位完全脫節，成為收取零售租金的房東。不僅不能建立產業生態，而且很難從某個產業基地的起點獲得補貼和支持。
四、園區進入運營競爭時代、
做實企業服務是不可避免的話題
早期的產業園區沒有企業服務，大多數只提供基本的物業服務。但目前，園區軌道已完全進入運營競爭時代。
是否能幫助園區建立完整的產業運營體系，為園區用戶服務，是園區運營服務商的試金石。他們需要深入了解產業痛點和企業發展需求，規劃一套既能服務企業發展，又能兼顧園區職住平衡的服務體系。這比規劃住宅項目的商業設施要復雜得多。
目前，許多園區已經實踐了各種運營模式，如定期舉辦行業交流會議、供需對接會議、行業技術專家分享會議；例如，在產業配套設施方面，將圍繞主導產業定制特殊實驗室、存儲空間等。
一些資金實力雄厚的園區主體也成立了自己的產投公司，用“以投代引”、“以房換股”等模式解決了園區招商問題和企業發展服務問題，激發了產業活力。這些都是能夠解決企業實際發展和經營問題的服務，有助于園區培養用戶粘性和行業聲譽。
在運營過程中，服務提供商需要為園區建立運營體系結構，盡可能鏈接必要的運營資源，幫助園區實現運營體系的真正實施和運營。
然而，在這方面，只有少數具有實際服務經驗和高質量資源的運營服務提供商，屬于行業內的高級服務內容，不能與園區業主自身的全力合作和資源投入分開，這絕不是一件簡單的事情。
結 語
做一個好的園區有很多困難和激烈的競爭。從前期征地到后期運營的每一個環節都至關重要。如果你一步犯錯誤，你可能會步步犯錯。因此，目前園區行業大而全的服務提供商基本上已經不存在了。能夠圍繞1-2個環節深化和到位服務的人是優秀的。也許這就是為什么現在“靠自己”的園區越來越多。
今天與過去不同。在這個實事求是的行業時代，園區企業不再完全依賴乙方的實力，自身的資源和投入決心決定了園區的生死。如果你只想等待工作，把所有的問題都給乙方思考，那是非常危險的。
