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在經濟快速發展的背景下，企業自建總部曾是一種流行趨勢。這種做法不僅能讓企業以較低成本獲取土地，還能在開發過程中保持更高的控制力，并且享受土地增值帶來的額外收益。然而，近年來，這一趨勢出現了顯著變化，許多大型企業開始重新評估自己的土地需求，甚至選擇退回已經獲取的土地。這背后究竟隱藏著怎樣的經濟邏輯？未來的產業用地市場又將如何發展？本文將深入探討這些問題。

大企業的土地策略轉變

過去，大型企業紛紛通過自主拿地、自建總部的方式來擴大自己的版圖。這種做法對于企業而言，不僅可以節省中間環節的成本，還能在一定程度上控制開發進程，并且從土地增值中獲得額外的利益。同時，對于地方政府來說，能夠吸引大型企業入駐，對于帶動當地產業鏈的發展和提升地區經濟活力也有著不可忽視的作用。

然而，近兩年來，這種趨勢似乎發生了變化。許多大型企業開始更加謹慎地對待拿地自建的行為，甚至有些企業在拿地數年后選擇退回土地，而不是進行開發。例如，螞蟻集團在杭州之江板塊拿下兩塊地，原計劃打造集團總部，卻在一年后申請終止合同，退回地塊。小米在上海徐匯區拿下的商辦用地，也因長時間未開發而被收回。普華永道在三亞的培訓學院項目也處于停工重新評估的狀態。

這些退地事件與過去龍頭企業積極拿地自建的熱潮形成了鮮明對比。那么，究竟是什么因素導致了這種變化呢？

經濟形勢與經營狀況的影響

首先，當前復雜的經濟形勢對企業的經營策略產生了重大影響。在經濟不確定性增加的背景下，即使是頭部企業也面臨著業務擴張需求的減少。它們需要將更多的精力和資源投入到確保公司穩健發展上，而對于需要大量資金沉淀的拿地開發行為，則需要更加審慎地進行資源和資金的配置。

其次，我國發達城市的高品質商辦物業供應充足，甚至在近幾年出現了供過于求的狀況。這為大企業提供了更多的選擇余地和議價空間，使得它們更傾向于選擇租賃而非自建，以降低經濟壓力。

此外，曾經的土地增值紅利在當前也變得難以預測。在土地穩健增值的時代，龍頭企業拿地自建總部可以在空間租賃、配套運營等方面獲取長期收益。但如今，商辦市場的瓶頸和招商的內卷使得這部分紅利大大削弱，導致大企業失去了拿地蓋樓的動力。

產業用地供需矛盾顯現

大企業拿地需求的收縮，對各地產業用地的供需格局產生了影響。原本能夠吸引龍頭企業拿地、帶動產業鏈聚集的情況，現在變得不再那么理想。大企業不再積極拿地，而中小企業又缺乏獨立拿地的資金和開發運營能力，這導致了產業用地供應結構上出現了一些錯配的問題。

存量產業用地的盤活策略

面對這一趨勢，各地需要提高對存量產業用地盤活問題的關注度，并調整操作思路。首先，必須加快構建起產業用地評估與處置的長效機制，以應對不同形勢下的存量用地盤活工作。及時盤點和評估當前的存量用地狀況，才能實時掌握存量土地資產的動態，及時且有針對性地制定盤活策略，最大限度地減少閑置期。

在這方面，上海的方案值得借鑒。上海市規劃資源局表示，今年上海全面開展了產業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動工作，計劃處置低效產業用地不低于45平方公里。其中，“兩評估”指的是產業用地綜合績效評估和綜合價值評估，“一清單”指的是產業用地ABCD四類績效用地清單，“一盤活”指產業用地的盤活路徑和具體實施。

其次，在資產底數盤清的基礎上，及時制定盤活策略，該調整的要及時調整。重新評估城市存量用地的結構與規模，對盤活工作至關重要。只有根據當前實際情況實事求是地作出調整，才有可能得到合理的盤活效果。

此外，加快提升國有園區平臺的專業化開發與運營能力也是關鍵。在產業園賽道競爭愈發激烈的今天，專業的事必須交給專業的人來做才能成功。各地必須加快提升國有園區平臺的專業水平，包括開發規劃與招商運營能力，以有底氣為存量產業用地兜底，親自下場做好盤活工作。

最后，探索更靈活的供地模式，掌握土地盤活的主動權。例如，針對無法獨立拿地的中小企業，可以推出更靈活的供地方式。同時，針對土地回收的問題，上海則提出要形成“產業結構調整、閑置土地收回、出讓人單、雙方協商解除合同收回、土地使用期限屆滿收回、因公共利益收回、節余土地分割轉讓、依合同約定退出土地、土地置換等土地收回政策子工具”，以確保閑置土地及時回收與再盤活。

結語

產業用地退地潮的出現，反映了當前經濟形勢下企業經營策略的轉變。面對這一趨勢，各地需要提高對存量產業用地盤活問題的關注度，并采取有效的策略來應對。通過加快構建產業用地評估與處置的長效機制、及時制定盤活策略、加快提升國有園區平臺的專業化開發與運營能力，以及探索更靈活的供地模式，我們可以更好地應對這一挑戰，確保產業用地的有效利用和地區的經濟發展。

在這場產業用地的變革中，我們看到了經濟邏輯的深刻變化，也看到了未來發展的無限可能。讓我們拭目以待，看各地如何巧妙地盤活存量用地，為地區的經濟發展注入新的活力。