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在中國經濟領域，江蘇以其卓越的經濟實力和深厚的產業基礎，長期穩居經濟強省之列，不僅是中國經濟發展的重要引擎，也是產業升級和園區建設領域的先驅和領導者。通過科學規劃、高效管理、優質服務，打造了一批功能完善、特色鮮明、產業集聚度高的現代產業園區，成為吸引國內外企業投資興業的熱土。江蘇省是園區政策管理體系、開發建設經驗、運營服務理念等方面的參考學習對象。

在此過程中，江蘇培育并催生了一系列典型的園區項目和優秀的園區運營商，為其他地區的園區建設提供了寶貴的經驗和啟示。8月，某研究所還發布了《2024年“最具價值”的100個工業園區項目》，共入圍50個項目，匯集了“江蘇生態”下產業園區發展的豐碩成果。

一、江蘇的“產業特色”決定了江蘇的“園區特色”

江蘇產業南北地區差異較大。由于大片平原的地理環境和水、陸、空的交通網絡，江蘇建立了其獨特的“大招商”經濟發展模式，成為國內外資本涌入的熱點。其中，蘇南地區是外資企業的聚集地 +村村點火戶戶冒煙的鄉鎮經濟支撐，構建了以大企業為主導、中小企業緊密配套的產業生態，展現了“大招商經濟”的繁榮景象。蘇北側重于基礎重工業和化工，為全省乃至全國提供了堅實的原材料支撐。

南北產業結構的這種差異，使江蘇園區的發展也呈現出鮮明的地域特色。蘇南公園、市場化園區、政策性園區、特色園區和城市更新類園區相互輝映，共同促進了蘇南經濟的持續繁榮發展。蘇北園區展示了與安徽、山東相似的發展模式。區域發展的特點尤為突出。大型區域項目圍繞特色主題構建細分軌道優勢，而小型區域項目則專注于獨特的領域，建設產業集群。

二、“蘇系”園區運營商有三種類型，區域深耕打法最流暢

在這樣的產業和園區發展背景下，國有園區開發運營平臺、國外知名品牌產業地產商和地方深耕產業地產開發商構成了三大核心力量，共同推動了市場上眾多優秀園區項目的誕生和發展。

1.國有資產園區開發運營平臺：這類運營商主要由市、縣政府設立的園區管理委員會或專業開發公司組成。他們享有獨特的政府資源支持和顯著的政策紅利，特別注重園區的整體規劃。典型代表如中新集團、新建元、蘇高新、常高新、南京江北新區生產投資等。這類企業往往發展較早，獲得更多的時代紅利，創造了一批典型的老一代基準項目，但在發展參考意義上相對較弱，現在主要從股票資產運營、振興更新等方面進行更深入的探索。

2.外國市場園區開發運營商：在江蘇市場、聯東U谷、中南高科、金地威信、平謙國際、天瑞金集團等外來市場園區開發運營商憑借豐富的開發經驗，成功創造了一系列制造、研發辦公載體空間，為區域產業升級和園區發展注入了新鮮血液。一般來說，這類企業擅長在園區開發中獲得現有的區域結構性機會，方向是單盤利潤評估，但缺乏對區域的深入了解，缺乏長期深度培育和區域可持續發展的理念。因此，現階段，除具體項目規劃設計外，參考意義有限。

3.本土深耕型“蘇系”市場化園區開發運營商：本土成長的園區開發商，根植于江蘇，深知本土市場需求。典型的有蘇南地區的垠坤集團、第一工園、中業惠谷，蘇北地區有標龍產城等等。這類企業本身規模不大，基于區域深度理解、區域機遇和合作伙伴深度把握，不斷迭代自己的業務模式和產品體系，然后走出自己的業務路線，在多項目招商、準確的產品適應和把握，在行業招商困難的背景下更加具有參考意義。

三、從“區域聚焦”到“產業高地布局 ——第一工園發展之路

第一工園區是江蘇吳中高科技的核心產業園區品牌。它始于蘇州，從旺山腳下的種子開始萌芽。它經歷了跨越式發展，在全國扎根。建立了沿長江經濟帶“一軸三極多點”的戰略布局。目前已覆蓋蘇州、南京、無錫、常州、武漢、廣州等12個重點城市。

第一工園因為其獨特的布局策略，才能在眾多競爭對手中脫穎而出。

1.空間布局的角度來看，第一工業園堅持“區域聚焦”。第一工園區的地圖主要集中在江蘇省。在區域聚焦下，項目空間布局有兩個特點。一是以城市群為重點，第一工業園區項目基本布局在蘇州城市群和南京城市群，以旺山、魯直、沙家浜、梅李、尚湖、太倉、無錫羊尖等地形成環蘇州商業集團，在南京、常州、鎮江、馬鞍山、連云港在鎮江形成南京事業部。

2.基本上所有項目都靠近“產業大動脈-高速公路”的布局，巧妙地依靠高速公路網絡將每個項目串聯成一條線，形成強大的區域協同效應。從時間的角度來看，基于項目的發展，第一工園區的發展大致可以分為三個階段，這也是一個園區運營商從業務探索到成熟發展的過程。早期以蘇州為重點，包括旺山等多個傳統項目，涵蓋工業廠房和獨棟建筑。這一時期是第一工園區對產業園區的初步探索期，致力于了解產業需求，掌握層高、載荷、柱距、電力配置等關鍵數據與企業的匹配方式。現階段，項目集約化，留下了很好的區域口碑。

隨著能力的日益成熟和區域資源整合的飛躍，這一發展階段的第一個工園區開啟了對外合作的新篇章。向恒泰項目等項目輸出先進經驗和管理模式，深入培育主題產業園區，圍繞主題產業提供大量相應的服務。其主題產業也與吳中高科技風險投資的科技投資業務密切合作，創新性地采用了“基地” “基金”的發展模式為園區企業提供了全方位的支持。

典型項目為第一工園區太倉星藥港項目，定位為長三角生物醫藥產業定制服務特色園區，圍繞生物醫藥、醫療器械、R&D服務外包（CXO）建設集生物醫學研發、孵化、中試生產、交易展示為一體的大型健康產業基地。項目按“基地”進行 基金“雙輪驅動發展模式，重點關注醫療器械、創新藥品、創新醫療服務等領域，建立蘇州興藥太浩風險投資基金首期規模1億元，建立“孵化-加速-成長”全鏈創新載體。同時，項目建立了完善的服務體系，涵蓋環境評價、安全評價、環保處理、原材料供應、儀器平臺、動物平臺、藥品監督管理咨詢、CRO服務、藥品設備注冊等全方位支持，為制藥企業提供無縫連接的產業服務鏈。

太倉興藥港憑借其專業的產業發展優勢和平臺資源整合優勢，成功吸引了上海交通大學思萃免疫研究所、蘇州大學藥理研究所、轉型醫學研究所等多個重大科研平臺。還有一批上市企業和細分行業的“隱形冠軍”，如西華新藥、智瑞生物、金遠勝智能設備等。

進入成熟階段，第一工園區將拓展全國視野，在武漢、廣州等核心區域成功獲得項目，在更廣闊的“產業高地”市場發展積累的能力和經驗。這一飛躍的基礎來自于其長期深度培育、穩定運營、不盲目增加杠桿的堅實基礎。

這種深耕區域、精細布局的發展路徑也是行業未來的趨勢。產業園區運營商基于特定的區域背景環境，靈活熟悉當地市場，在一個區域進行長期的深度培育和發展，形成了自己獨特的區域游戲玩法和模式。相對而言，他們可以更好地處理該地區的一些復雜問題。特別是市場化的區域性園區開發運營商，即使市場環境極其惡劣，也往往是眾多園區中最穩定的一批。

結語

就未來發展趨勢而言，未來產業園區的最終形式是高度集約化。在這個過程中，能夠生存的企業主要集中在兩類企業：一類是規模化的龍頭企業；二是區域重點 專注于行業的特色運營商。對于大多數企業來說，特別是在當前存量經濟主導的時代背景下，第一工園所堅持的深度培育模式尤為合適。盲目追求規模化的道路，在資源有限、擴張難度大的環境下，是不明智的選擇。

展望未來，產業園區的發展道路越來越清晰，產業重點和區域重點將成為兩大核心趨勢。一方面，以特定產業為重點，致力于提供精準服務，促進產業優質發展，成為提高園區競爭力的關鍵；另一方面，園區可持續發展的唯一途徑是深入培育特定地區，緊密結合當地市場需求，有效促進區域經濟的協調發展。在此背景下，能夠深刻理解和實踐區域深度培育和產業深度培育理念的產業園區運營商無疑更有可能脫穎而出，成為行業的領導者。