馮科
國土資源部修訂近半年的《土地出讓金收支管理辦法》初稿已經(jīng)完成,正在報國務院審批的過程中,有望在元旦前后頒發(fā)。其主要內容有:關于土地出讓金的收支問題,規(guī)定要在財政部或稅務總局設立“國有土地有償使用”專賬,并且按照國有土地出讓金收入的一定比例,建立“國有土地收益基金”,用于保障性的住宅建設。土地出讓金全額納入地方財政 預算,實行“收支”兩條線,并同時接受地方人大的監(jiān)督。并嚴格規(guī)定,地方政府不得將其作為當期收入安排使用。評論普遍認為,這一規(guī)定實施的目的主要在于遏制地方政府賣地的沖動。
從歷史和現(xiàn)實中觀察,原來在上個世紀90年代初制定的“兩稅一費”標準的確已經(jīng)過時。按舊標準,建設土地使用成本顯然太低。就算翻兩倍,絕對數(shù)也沒有多少。對房地產商而言根本不算什么。
而且,在需求剛性的情況下,轉嫁給購房者實在是太容易了。聰明的房地產商明白成本上升是必然趨勢,所以捂盤是最優(yōu)選擇;而對于聰明的買家來說,地價只升不降,所以越早買越合算。一旦形成這樣的預期,新一輪的房價上漲又在醞釀當中。房價繼續(xù)上漲又會導致調控的進一步加強,直至房地產行業(yè)被徹底整趴下。然后,政府又被迫放松政策。如此不斷循環(huán),經(jīng)濟波動將持續(xù)不斷,周期縮短。
在當下的分稅制下,它明顯對中央有利、對地方不利,而且還存在很多稅權與事權不一致的地方。在這種體制下,實際是刺激地方政府發(fā)展房地產行業(yè),只不過是將原來地方稅變成了共享稅的性質,而且這些共享稅仍然是讓地方占大頭,所以地方短期內不會因為土地出讓金使用更規(guī)范而放棄發(fā)展城市建設和房地產。
如果土地出讓金收入減少了,地方政府就可能利用其行政職權大行收取各種名目的房地產“費”,客觀上會推高房地產商的開發(fā)成本,如果市場仍然供不應求,就可能轉嫁到消費者身上。
當前,在住宅成為熱點問題的同時,城市拆遷受到限制,住宅的被動需求被限制住了,但各地方政府紛紛效仿廣州的做法,出臺住宅禁商規(guī)定,將在住宅區(qū)的企業(yè)強行遷出,所以商業(yè)物業(yè)的需求被啟動了。從這種表現(xiàn)來看,地方政府絲毫沒有放棄推動土地買賣的行動。在不合理的分稅制下土地出讓金改革只能是按下葫蘆起來瓢,恐怕難以奏效。
(作者系北京大學房地產金融研究中心主任)
