目錄

　　一、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的常規(guī)稅負(fù)分析

　�。ㄒ唬﹤�人直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所涉稅費(fèi)

　�。ǘ﹤�人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所涉稅費(fèi)的核定征收與核實征收

　　二、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目之稅籌邏輯分析

　�。ㄒ唬┏鲑Y入股階段的稅費(fèi)分析

　　（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段的稅費(fèi)分析

　　三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目之稅籌方案的實施風(fēng)險與實施難點分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目未滿足土地投資總額25%要求

　�。ǘ┰诮üこ坛鲑Y入股的可操作性

　�。ㄈ┓康禺a(chǎn)項目出資入股的評估問題

　　（四）出資入股協(xié)議簽訂相關(guān)問題

　　四、結(jié)論

　　本公眾號“西政資本”于2018年3月21日發(fā)布《稅收優(yōu)惠地稅籌運(yùn)用系列（一）：合伙企業(yè)的納稅分析、稅收優(yōu)惠政策分解暨常規(guī)的稅籌應(yīng)用場景（以個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓為例）》一文后，不少地產(chǎn)行業(yè)的朋友問及房地產(chǎn)開發(fā)商收購個人名下的項目時如何通過稅收優(yōu)惠地載體減輕稅負(fù)的問題。就筆者經(jīng)辦項目的經(jīng)驗而言，個人名下的土地使用權(quán)、在建工程或房產(chǎn)以市場評估價（越低越好）出資入股到目標(biāo)公司（有限責(zé)任公司）后，可將目標(biāo)公司的絕大部分股權(quán)平轉(zhuǎn)至該個人在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)（一人有限公司不得為個人獨(dú)資企業(yè)100%控股），然后由該個人獨(dú)資企業(yè)直接溢價轉(zhuǎn)讓股權(quán)，并就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得最終享受6%-10%的綜合稅率優(yōu)惠（已包括個人獨(dú)資企業(yè)及該個人需繳納的全部稅費(fèi)）。

　　按現(xiàn)行的稅收法規(guī)，以土地使用權(quán)/在建工程/房產(chǎn)出資入股需遵循視同銷售的稅收處理邏輯，其中出資方需根據(jù)市場評估價按規(guī)定繳納增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅，接受投資方需按規(guī)定承擔(dān)印花稅、契稅（但出資方100%控股接受投資方的情況下可免契稅）。對于開發(fā)商來說，因個人直接持有面積較大的土地使用權(quán)或物業(yè)一般都發(fā)生在上世紀(jì)80-90年代的粗放出讓土地或村民分地/買賣土地的歷史背景下，土地或建筑物的歷史成本非常低，因此出資入股過程所涉按市場評估價完稅過戶能夠很好地解決開發(fā)商收購項目時遇到的土地歷史成本過低導(dǎo)致后期完成開發(fā)后稅負(fù)居高不下的問題。除此之外，因房地產(chǎn)項目并購市場基本上屬于賣方市場，因此賣方基本都遵循“實收”邏輯，除真實交易價一般都遠(yuǎn)超過稅局認(rèn)可的市場評估價（也即過戶時稅局系統(tǒng)上顯示的評估價）外，交易/過戶稅費(fèi)亦基本都會要求由買方（開發(fā)商）承擔(dān)。為便于讀者深入了解地產(chǎn)公司收購該類項目的稅籌實操要點，筆者結(jié)合西政資本歷年來與國內(nèi)稅收優(yōu)惠地區(qū)的業(yè)務(wù)合作經(jīng)驗，就個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的相關(guān)稅籌問題作如下介紹與分析，供讀者參考。

　　一、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的常規(guī)稅負(fù)分析

　�。ㄒ唬﹤�人直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所涉稅費(fèi)

　　個人直接轉(zhuǎn)讓其持有的房地產(chǎn)項目時（本文所稱的“房地產(chǎn)項目”一般是指土地使用權(quán)、在建工程或工業(yè)廠房等，不包括住宅），需按規(guī)定繳納增值稅（新項目11%，老項目5%）及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅，受讓方（開發(fā)商）需繳納契稅和印花稅。

　�。ǘ﹤�人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所涉稅費(fèi)的核定征收與核實征收

　　需特別注意的是，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目存在不少核定征收的情形。以個人名下的工業(yè)廠房（舊房）轉(zhuǎn)讓為例，該轉(zhuǎn)讓行為所涉的土地增值稅計算有四種方式，其中方式一：收入-土地成本-建筑物重置成本評估價*成新度-稅費(fèi)；方式二：收入-土地成本-登記價/歷史成本*（1+5%*N）-費(fèi)用；方式三：收入-成本核定；方式四：收入*核定比例。從筆者歷年經(jīng)辦房地產(chǎn)項目并購的經(jīng)驗來看，核定征收與核實征收的稅費(fèi)經(jīng)常都會出現(xiàn)巨大差異，當(dāng)然筆者亦碰到過極個別的核定征收稅費(fèi)高于核實征收稅費(fèi)的情形。

　　此外，就規(guī)范層面而言，依據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）指出，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

　　從以上分析可知，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的稅費(fèi)核心應(yīng)為土地增值稅的核定征收或核實征收，鑒于全國各地甚至各地市范圍內(nèi)的各區(qū)對核定征收的適用都有很多自由裁量的空間，因此該過戶稅費(fèi)的核定應(yīng)做充分的摸底，并購交易前亦需做好評估和溝通等工作。

　　二、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目之稅籌邏輯分析

　　根據(jù)上面所述，假設(shè)某自然人名下一房地產(chǎn)項目的歷史成本為500萬元，市場評估價為8000萬元，實際成交價為20000萬元。該自然人需將該房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商時，可將該房地產(chǎn)項目按市場評估價8000萬元以出資入股形式裝入到目標(biāo)公司（有限責(zé)任公司），并按該評估價繳納增值稅及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅（如有）。項目裝入目標(biāo)公司后，該自然人將其持有的目標(biāo)公司99.99%的股權(quán)以8000萬元的價格平轉(zhuǎn)至該自然人在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)（平轉(zhuǎn)不產(chǎn)生所得稅），然后由該個人獨(dú)資企業(yè)直接以20000萬元的價格將目標(biāo)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，并最終享受6%-10%的綜合稅率優(yōu)惠（該綜合稅率包括了個人和個人獨(dú)資企業(yè)需繳納的全部稅費(fèi)），剩下0.01%的股權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。以下為稅籌及交易架構(gòu)：

　�。ㄒ唬┏鲑Y入股階段的稅費(fèi)分析

　　本公眾號“西政資本”曾于2017年11月23日發(fā)布《不動產(chǎn)/土地使用權(quán)作價入股涉稅實務(wù)分析》一文，根據(jù)該文的系統(tǒng)分析并結(jié)合最新的政策，我們可知，本文所稱的房地產(chǎn)項目（土地使用權(quán)/在建工程/房產(chǎn)）出資入股的過程中，出資方需根據(jù)出資標(biāo)的的市場評估價按規(guī)定繳納增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅，接受投資方需繳納契稅（如有）和印花稅，也即出資入股遵循的是視同銷售的邏輯。

　　需要特別說明的是，對于非貨幣資產(chǎn)的出資入股情形，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）雖然規(guī)定了“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”但該文的執(zhí)行期限是2015年1月1日至2017年12月31日，也即該文的執(zhí)行期限已截止。根據(jù)筆者2018年經(jīng)辦房地產(chǎn)項目出資入股的經(jīng)驗，現(xiàn)在大部分地區(qū)的稅務(wù)部門均要求上述出資入股無論何種情形均需繳納土地增值稅。唯一利好的是，近日發(fā)布的《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2018]17號）明確了“母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”因此出資方如將出資標(biāo)的裝入自己全資設(shè)立的目標(biāo)公司中，該目標(biāo)公司可免征契稅。

　�。ǘ┕蓹�(quán)轉(zhuǎn)讓階段的稅費(fèi)分析

　　本公眾號“西政資本”2018年3月21日發(fā)布之《稅收優(yōu)惠地稅籌運(yùn)用系列（一）：合伙企業(yè)的納稅分析、稅收優(yōu)惠政策分解暨常規(guī)的稅籌應(yīng)用場景（以個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓為例）》一文中，筆者對個人獨(dú)資企業(yè)及合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)后的納稅及稅收優(yōu)惠問題進(jìn)行了深入分析，筆者此處不再重復(fù)論述。根據(jù)筆者與國內(nèi)大部分稅收優(yōu)惠地政府的合作經(jīng)驗，個人獨(dú)資企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)后可享受的優(yōu)惠后的綜合稅率一般為6%-10%（已包括個人和個人獨(dú)資企業(yè)需繳納的全部稅費(fèi)）。

　　三、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目之稅籌方案的實施風(fēng)險與實施難點分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目未滿足土地投資總額25%要求

　　按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　鑒于出資入股遵循視同銷售的邏輯，按上述要求推斷，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目除需取得相關(guān)權(quán)屬證書外，很重要的一個限制條件是轉(zhuǎn)讓時開發(fā)投資總額需達(dá)到25%以上。實務(wù)上經(jīng)常遇到的情形是，很多個人獲取土地后，到轉(zhuǎn)讓時甚至是一塊凈地，未進(jìn)行任何開發(fā)。以筆者近幾年經(jīng)辦的土地使用權(quán)出資入股項目的經(jīng)驗來看，國內(nèi)一部分地區(qū)不要求土地開發(fā)投資總額需達(dá)到25%以上，但另外一部分地區(qū)卻明確要求開發(fā)投資總額要達(dá)到25%以上。當(dāng)然，就實務(wù)本身而言，雖然有投資總額方面的要求，但在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出資入股的過程中，工商稅務(wù)部門大部分僅作形式審查，因此經(jīng)常會出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方找當(dāng)?shù)貢嫀熓聞?wù)所出具開發(fā)投資總額已達(dá)25%的相關(guān)意見以配合轉(zhuǎn)讓方通過工商稅務(wù)部門審查的做法。

　�。ǘ┰诮üこ坛鲑Y入股的可操作性

　　在建工程的出資入股在實務(wù)中并不多見，在操作層面除應(yīng)遵循上述第一點所述的開發(fā)投資總額需達(dá)到25%的邏輯外，在建工程的出資入股還受很多地方政策的影響和限制。本公眾號“西政資本”2018年3月14日發(fā)布之《在建工程轉(zhuǎn)讓條件、盡調(diào)要點、交易模式分析暨成本處理與財稅處理技巧》一文中，作者已對在建工程的定義、在建工程轉(zhuǎn)讓條件、在建工程轉(zhuǎn)讓交易模式、在建工程轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等進(jìn)行詳細(xì)分析，本處將不再贅述。值得注意的是，在該類業(yè)務(wù)的實操過程中，在建工程轉(zhuǎn)讓（含出資入股）涉及到較為疑難的已竣工備案在建工程可否出資入股、在建工程完成出資入股后手續(xù)辦理等疑難問題，以下作簡要分析：

　　1、已竣工備案在建工程可否出資入股問題：按東莞等城市的實際操作，在具體報建過程中存在一定難度。土地部門往往會要求在辦出房屋產(chǎn)證后以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出資入股形式實現(xiàn)目的而對已竣工備案在建工程出資入股不予審批，此點需注意。另外，如在建工程并未完善竣工驗收備案手續(xù)，此時以在建工程出資入股并不存在操作上的障礙。

　　2、在建工程完成出資入股后的變更手續(xù)辦理問題：實際操作中主要是四證更名手續(xù)的辦理，其中土地使用權(quán)證在在建工程出資入股過程中可同步辦理；完成土地使用權(quán)證書更名后，需依次完成剩下三證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）更名手續(xù)的辦理。需要說明的是，在建工程如涉及規(guī)劃的調(diào)整，在實操過程中將遇到較大難度。如廣州市在其《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于土地節(jié)約集約利用的實施意見》（穗府辦〔2014〕12號）第56條中明確規(guī)定，以出讓方式取得土地的住宅、商業(yè)、辦公類建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。此點需開發(fā)商在拓展項目過程中引起重視。

　　（三）房地產(chǎn)項目出資入股的評估問題

　　按本文稅籌邏輯分析部分所述，出資入股是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅籌中最為重要的一個環(huán)節(jié)，而出資入股的關(guān)鍵點則在于評估價的取值。評估價的高低實際決定了出資入股階段稅費(fèi)的高低，也即直接影響了房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓成本，并最終決定著轉(zhuǎn)讓方與開發(fā)商交易的可行性。因而，在進(jìn)行實際操作前，一定要對房地產(chǎn)項目的評估價做切實可行的考量。

　　按筆者的項目實操經(jīng)驗，稅務(wù)系統(tǒng)一般會存有所在地區(qū)的土地、房產(chǎn)的相應(yīng)評估基準(zhǔn)價格，比如對在建工程評估基準(zhǔn)價格的確定一般則都是參照土地評估價格加上一定數(shù)額建安成本后確定。對于存在合理商業(yè)目的的低于內(nèi)部系統(tǒng)評估基準(zhǔn)價格的交易價格或評估價格，稅務(wù)部門并非一概否定，也即一般都是具體問題具體分析。

　�。ㄋ模┏鲑Y入股協(xié)議簽訂的相關(guān)問題

　　房地產(chǎn)項目（土地使用權(quán)/在建工程/房產(chǎn)）出資入股過程中，還需注意出資入股協(xié)議的簽訂問題。

　　該協(xié)議實質(zhì)上屬于廣義上的買賣合同，由出資方（原房地產(chǎn)項目所有權(quán)人）與入股方（項目公司，完成出資入股后的房地產(chǎn)項目所有權(quán)人）簽訂。協(xié)議條款方面，需注意明確雙方基本信息、房地產(chǎn)項目基本情況（含坐落四至、面積、產(chǎn)證編號、權(quán)利人等）、出資方式等信息。配套資料方面，需提前準(zhǔn)備好評估報告、相關(guān)產(chǎn)證復(fù)印件、項目公司股東決定等。

　　四、結(jié)論

　　綜合上述，就項目并購而言，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目時在稅收優(yōu)惠地設(shè)立載體（個人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)），將地產(chǎn)項目以出資入股方式裝入目標(biāo)公司后再完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓可大量減少直接的資產(chǎn)交易引起的巨額稅費(fèi)問題。盡管在合規(guī)層面存在主觀避稅動機(jī)等方面的瑕疵，但就實務(wù)層面而言，該類稅籌方法不失為解決高成本項目并購的不二之選。