工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

      根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式有以下幾種：

      一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

      流程：政府→投資公司→開發(fā)項(xiàng)目→招商入駐 

此種模式，是目前我國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。各級(jí)政府基于本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展和市民就業(yè)等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經(jīng)濟(jì)基地，獨(dú)立進(jìn)行建設(shè)、招商等運(yùn)作，吸引稅收，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

      此種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。

      二、工業(yè)地產(chǎn)商模式

      流程：政府供地→開發(fā)商→開發(fā)項(xiàng)目→招商入駐 

      工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項(xiàng)目公司，再進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。
 

      三、主體企業(yè)引導(dǎo)模式 

      主體企業(yè)引導(dǎo)模式指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

      四、綜合運(yùn)作模式

      流程：政府→投資公司（管委會(huì)） ①→開發(fā)項(xiàng)目→招商入駐 

      ②→開發(fā)商→開發(fā)項(xiàng)目→招商入駐

      綜合運(yùn)作模式指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是對(duì)集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

      由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金要求大等特點(diǎn)，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度，還最好有運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)保證。因此，單單采用一種開發(fā)模式，難以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而且很有可能“爛尾”。

 
      五、私人業(yè)主開發(fā)模式

      目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。

結(jié)語：工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景明朗，在較好的宏觀環(huán)境下，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念以及運(yùn)營模式的準(zhǔn)確把握，是投資工業(yè)地產(chǎn)成功的前提。產(chǎn)品定位、策劃、規(guī)劃、招商的同步進(jìn)行是操作的關(guān)鍵。借鑒國際工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，理解專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的綜合型服務(wù)，象經(jīng)營城市一樣去經(jīng)營園區(qū)，將會(huì)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作成功提供較有力的支持。