2003-2013，是中國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的十年，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)亟待升級(jí)與轉(zhuǎn)型，細(xì)分的地產(chǎn)類型逐漸浮出水面。以2014年為標(biāo)志，在繼住宅和商業(yè)地產(chǎn)之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為資金追逐的熱點(diǎn)。對(duì)于地方政府來說，不僅追求經(jīng)濟(jì)的高效快速發(fā)展，而且需要更加高效集約的使用土地、資金等資源，最終培育和發(fā)展更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口集聚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)及新型城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，相對(duì)于傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說，延長(zhǎng)了地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈的新型產(chǎn)業(yè)形態(tài)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無(wú)疑問獲得政府、企業(yè)的重視和青睞，成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的助推器。

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相比于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，具有更多元的盈利模式：

      ①城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)

      目前，我國(guó)已規(guī)定各地國(guó)土資源部門及所屬企事業(yè)單位不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)，土地一級(jí)開發(fā)需由企業(yè)進(jìn)行。企業(yè)代政府提前完成前期市政的相關(guān)投入，包括對(duì)交通、地下管線、污水處理、給排水、供暖等市政做投入，需從政府獲得相關(guān)收益。一些地方待政府獲取土地出讓的收益后，給予開發(fā)企業(yè)建設(shè)成本補(bǔ)償，除此之外，還可以獲得一定比例的利潤(rùn)，此模式即“成本+利潤(rùn)”補(bǔ)償。

      華夏幸福基業(yè)固安工業(yè)園區(qū)由開發(fā)企業(yè)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施。企業(yè)按照“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市政設(shè)施建設(shè)，待園區(qū)土地出讓后，政府拿出市政基礎(chǔ)設(shè)施投入的110%作為補(bǔ)償。“成本+利潤(rùn)”的模式使得企業(yè)有更大的意愿加大市政設(shè)施的建設(shè)，解決了園區(qū)市政設(shè)施建設(shè)缺乏投入的難題。

      ②土地出讓的收益分成

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分享土地出讓金（土地出讓金分成），也可分享土地增值收益（“成本+利潤(rùn)分成”）。此模式利潤(rùn)高，但分享土地出讓金存在風(fēng)險(xiǎn)，需確保土地一級(jí)開發(fā)有盈利空間。此模式還需要企業(yè)與政府關(guān)系良好，企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng)大。

      蘇州工業(yè)園的一級(jí)開發(fā)則采取協(xié)議分成模式。在蘇州的中新科技城土地一級(jí)開發(fā)中，中新蘇州工業(yè)園區(qū)可以獲得商住用地出讓收入的78%，這直接導(dǎo)致其這部分的毛利率高達(dá)90%以上，利潤(rùn)很高。但在2008年之前，這部分收入分成比例只有5%而已。盡管由于工業(yè)用地出讓虧損，加上其他輸出地區(qū)沒有這么高的比例分成，但蘇州工業(yè)園土地一級(jí)開發(fā)的綜合毛利率還是能夠達(dá)到40%以上。

      ③房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤(rùn)

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地后，拿到的有可能是生地，需要進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)；也有可能是熟地，直接進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。二級(jí)開發(fā)工業(yè)、辦公、住宅或商業(yè)等物業(yè)，通過物業(yè)預(yù)售的收益，回補(bǔ)前期開發(fā)的成本投入。我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運(yùn)營(yíng)盈利空間較小，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤(rùn)至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的利潤(rùn)來源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)中多設(shè)置一定比例的可出售物業(yè)，通過銷售物業(yè)來先期獲取回報(bào)。

      聯(lián)東U谷確立了盈利模式"6+2+2"（60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營(yíng)）標(biāo)準(zhǔn)或"4+3+3"（40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營(yíng)）標(biāo)準(zhǔn)，通過一定比例的物業(yè)銷售來確保項(xiàng)目穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

      ④產(chǎn)業(yè)招商獲取的政府獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程中，企業(yè)的職責(zé)變大，成為市場(chǎng)的主體。產(chǎn)業(yè)招商也從過去依賴政府，到現(xiàn)在的以企業(yè)為主體。企業(yè)組建招商團(tuán)隊(duì)，收集企業(yè)信息，上門拜訪，進(jìn)行企業(yè)招商引資工作。一些地方政府對(duì)企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進(jìn)行補(bǔ)償，給予招商引資獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

      如華夏幸福基業(yè)招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，當(dāng)?shù)卣�府以上一年落地投資額的45%進(jìn)行返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等，綜合毛利率達(dá)40-50%。

      ⑤園區(qū)后期運(yùn)營(yíng)管理帶來的利潤(rùn)

      我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商正逐漸從開發(fā)商向開發(fā)運(yùn)營(yíng)為一體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，園區(qū)運(yùn)營(yíng)的地位逐漸重要。園區(qū)運(yùn)營(yíng)階段獲取的利潤(rùn)，包括園區(qū)物業(yè)出租獲取的利潤(rùn)，企業(yè)孵化和股權(quán)投資獲取的利潤(rùn)，園區(qū)提供公用事業(yè)服務(wù)等獲取的利潤(rùn)。

      我國(guó)園區(qū)物業(yè)租賃收入比重偏低，上市公司租賃收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重普遍位于50%一下，浦東金橋租賃收入比最高，達(dá)到60%，可見我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力還偏弱。

      企業(yè)孵化和股權(quán)投資近年來呈現(xiàn)發(fā)展加快的態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了一批從事孵化運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，如湖北高投、張江高科。企業(yè)孵化和股權(quán)投資是我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要發(fā)展方向。

      園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的另外一種盈利點(diǎn)來源于經(jīng)營(yíng)交通、地下管線、污水處理、給排水等項(xiàng)目獲取利潤(rùn)與補(bǔ)貼，或通過運(yùn)營(yíng)醫(yī)院、學(xué)校等公建配套獲取政府補(bǔ)貼。蘇州工業(yè)園的市政公用事業(yè)也分為基建和公用投資運(yùn)營(yíng)兩部分，2013年，中新蘇州工業(yè)園區(qū)的市政公用業(yè)務(wù)收入為7.3億元，占總體收入近15%。

      以上是我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的主要的盈利模式。隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的不斷深耕發(fā)展，市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)更多的成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的盈利模式將會(huì)更加多元化和靈活化，盈利模式將會(huì)得到創(chuàng)新。